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【半年报点评】万科——顺势而为,大象起舞

2018-06-13 22:04:08亿翰智库


今年上半年,公司实现营业收入747.95亿元,同比增长48.80%;实现归属于上市公司股东的净利润53.51亿元,同比增长10.42%。



一、营收高增长,结算毛利率下降
   
报告期内,公司营业收入为和归母净利润分别同比增长48.80%和10.42%,净利润增速低于营收增速主因当期结算了部分2014年地产调整期内售出的项目;毛利率26.31%,较去年同期下降了4.14个百分点;净利润率9.49%(去年同期13.51%);上半年,期间费用率6.22%,较去年有所提升;受净利润率下降影响,公司上半年ROE为5.42%,比去年同期下降0.1个百分点。








今年上半年,公司营业收入高增长,带动经营效率提升,总资产周转率0.11,存货周转率0.14,分别比去年同期提高0.01个0.03个百分点。受旺盛的销售行情影响,公司经营净现金流出现了明显改善,确保了公司经营的稳健性。






二、大象起舞,市场占有率创新高

今年1-6月,公司实现销售面积1409.0万平米,销售金额1900.8亿元,分别同比上升55.8%和69.9%,销售表现强劲。分区域来看,公司在上海区域的销售金额占比达到37.4%,较2015年上升4.3个百分点。上半年,上海、杭州、南京和苏州等城市销售旺盛,公司在该地区深耕战略也迎来了丰收期。

受2015年以来连续的降息、降准、取消限购限贷、调整公积金额度等刺激政策影响,2016年上半年房地产行业出现了全面回暖,1-6月,全国商品房销售面积、金额分别为6.4亿平方米和4.9万亿元,同比分别上升27.9%和42.1%。

公司作为行业龙头,强者恒强态势明显,销售面积和金额分别超过全国水平27.9和27.8个百分点,上半年,公司销售额在全国的市占率达到3.9%,创出历史新高。预计在未来,随着中小型房企逐步退出市场,公司凭借规模带来的融资优势,品牌优势和抗风险能力,市场占有率有望继续提升。





三、拿地聚焦二线,新开工顺势而为

受宽松的融资环境和去年销售回款影响,房企现金充裕,在热点城市集中拿地,导致土地市场竞争激烈,“面粉贵过面包”的地块频繁拍出。在这样的环境下,公司依然坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,合理补充土地资源,不拿高价地。

上半年,公司获取新项目70个,总建筑面积1260.1万平方米,权益规划建筑面积848.8万平方米,权益地价总额约465.8 亿元,新增项目均价为5,488元/平方米。

报告期间,公司新获取土地建面略低于今年上半年销售面积,期末公司权益建筑面积3582.0万平米,土储较2015年底有所下降,但依然能满足未来两年的开发,公司经营可持续性强。

分城市来看,公司上半年新增的70个项目中,一线城市共4个,其余大部分均在杭州、宁波、郑州等热点二线城市,公司投资聚焦,将有望继续受益于热点地区繁荣的楼市。

上半年,公司实现新开工面积1665.6万平米,较去年大幅增长64.6%,已经完成2016全年新开工计划面积2200万平米的75.7%,在良好的销售环境下,公司明显加大了开工力度,超计划的新开工将对今年下半年和明年销售业绩有所贡献。





四、财务稳健,现金充裕

报告期末,公司资产负债率80.60%,较年初提升2.67个百分点;净负债率14.18%,处于行业内较低水平;公司现金储备丰富,期末货币资金718.68亿元,较年初大幅增长35.14%,主要因为公司上半年销售改善明显,现金回款较多。公司货币资金与短期有息负债比为2.45,短期偿债能力强。





五、物流地产积极拓展,股权争夺前景未明

公司在坚持主业的基础上,积极拓展新业务。报告期内,公司物流地产新获取项目9个,权益建筑面积37.4万平米,继去年实现“从0到1”突破的基础上又有了新的进展。公司将继续扩大全国性布局,提升运营管理能力。

公司将积极拓宽投资渠道,通过土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多种方式获取新项目,扩大规模,将物流地产作为战略性领域重点培育。

6月18日,公司发布公告称将引入深铁作为公司新股东,公司管理层认为,资产重组若能完成,将可获得深圳核心地段的优质地铁上盖项目,并以“轨交+物业”的创新模式,极大拓展未来获取土地资源的渠道,对公司中长期盈利的提升有所裨益。但该项决议将在9月份股东大会上投票表决,通过仍存在不确定性。

8月4日,恒大发布公告称,已通过公开市场交易获取万科发行股本总额的约4.68%,截止8月15日,恒大持股比例继续上升到6.82%,成为继宝能系和华润后的公司第三大股东,恒大的介入使得公司股权之争愈演愈烈,前景未明。

公司在半年报中提到,始于去年7月的股权事件对公司经营存在影响,主要体现在四个方面:


首先,新的土地项目获取受阻,因合作方对公司优势可持续性存疑,许多合作项目暂缓甚至终止;


其次,合作伙伴和客户信心受损,标普和穆迪认为如果股东罢免提议实现,万科现有信用评级和展望将面临调整;


第三,公司业务拓展受到影响,多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款;


第四,团队稳定性受到冲击,猎头集中对公司员工挖角的情况严重,6、7月离职率上升。


今年是万科成立以来极为特殊的一年,公司同时面临日益复杂的宏观经济与市场环境,和股权争夺带来的不确定性。但是,公司依然是行业排名第一的龙头企业,同时,得益于良好的公司治理机制和完善的管理执行能力,在股权纷争妥善解决后,公司未来将继续创造新的佳绩。


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