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所有关心房子的人 都值得了解这个万科项目︱刘德科

2018-06-13 22:04:08拓道论道


因为,这是未来的趋势

刘德科AM5:30,Oct.10th,2016



文︱刘德科

 

1st

 

纽约有个小小的神话,听起来似乎也没什么了不起,但却改变了很多人的步行轨迹。

 

你大概知道的,我们说的是纽约的高线公园(High Line Park),一条废弃多年的货运铁路,被改成了一条公园——是的,更准确地说,是一条公园,而不是一座公园。

 

此前,公园从来都是块状的,而高线公园则是一条约 2.5 公里的线。

 

不就是把一段废弃铁路改成一条种了花草树木的步行道吗?有什么了不起啊。它的颠覆性在于:改变了公园的进入逻辑。



▲纽约高线公园


日本建筑师芦原义信在《街道的美学》一书中提出了公园的「密接原理」immediacy),简单说,就是城市公园四周最好不要用树木、栅栏甚至围墙加以阻隔,不应该让夜间行人害怕,最好不要有影响瞭望的死角,而应该有更多入口让人更方便地进入其中。

 

这么简单的道理,谁都懂,说起来简直就是正确的废话。但不止中国城市,很多公园都喜欢把自己隔绝成城市中的一块幽静绿洲,看起来增加了绿化空间,其实是浪费,因为享用的人太少。

 

或许,这就是高线公园的非凡意义,它躺在曼哈顿西区,沿线「密接」了很多出入口,每隔 200 米设置人行楼梯,每隔 800 米设置一部垂直电梯它的规划设计获奖无数,并且拉动了公园沿线地方的开发——新建了几千套住宅房源,当然还有酒店、写字楼、博物馆等,很受喜欢。

 

如果,在一个楼盘中造一段高线公园,让更多市民可以随时进入其中,是不是疯了?楼盘业主会抱怨吗?对业主有好处吗?万科在上海就这么做了。



▲纽约高线公园


2nd

 

万科有一个非常经典的 TOD 项目(Transit-Oriented Development),也就是我们通常说的「地铁上盖综合体」,在上海 17 号线徐盈路站。在这个名为「万科·天空之城」的项目上,万科花了大量的时间,来研究步行问题。

 

那段高线公园,就在这个项目中。它不是建在废弃的铁路上,而是特意规划建造的一条步行天桥,而且是一条对角线——从靠近西南角的位置,直通偏东北位置的地铁站及购物中心,只走人,不通车。

 

这段高线公园至少是一举三得:首先,它可以让离地铁站最远的住宅楼,可以通过这条对角线,走最短的路到达地铁站;其次,它给购物中心增加了一个人流通道;最后,它拥有类似纽约高线公园的功能——遍植花草树木,也有各种趣味设施。

 

外人也可以随意进入这段高线公园,但无法进入住宅团组;而住宅楼的业主,可以通过门禁卡直接上下天桥,径直走向地铁站或者回家。

 

如果仅仅只是有这么一段高线公园,「万科·天空之城」最多就算是个小有创意的项目而已。它还解决了一个听起来很简单但做起来很复杂的问题:从自家楼下走到地铁站,如何才能最短?如何才能让人不觉得远、不觉得烦?换句话说,什么样的楼盘才是更好的地铁盘?



万科·天空之城的步行理论体系


万科的研究结果是,500 米以内是相对舒适的步行距离,800 米则是「舒适距离」的极限了。当然,这个结论主要是基于「物理距离」。

 

「万科·天空之城」在做规划时有一个原则,哪怕是离地铁站最远的那幢住宅楼,也不能超过 800 米。首先,从每个住宅组团到地铁站,得尽量是直线,不要绕弯。比如那段高线公园,就是用对角线原理来缩短直线距离,不用绕路。

 

当然,这只是解决了「物理距离」。毕竟,这是 TOD 项目,直接贴着地铁站,不超过 800 米也不是太难的事情。所以,关键在于如何缩短居住者从自家楼下走到地铁站的「心理距离」。

 

假设同样是 800 米的两条路,一条生趣盎然,另一条单调乏味,你走起来的心理感受是不一样的,一条你可能感觉只有 500 米,另一条感觉有 1000 米。



上海17号线徐盈路站TOD项目:万科·天空之城


所以,万科把有户外桌椅的咖啡馆、运动设施、小广场、开放式庭院、商业街等,设置在步行线路上,让你在走路去地铁站的时候,尽量可以看到人——不同场景里的人。你一定有过这样的体验:空无一人的路和繁华的街,哪怕「物理距离」差不多,但走起来「心理距离」也是不一样的。

 

而且,从大部分住宅楼走到地铁站,全程都会有雨廊,下雨天也不用打伞。这也是缩短「心理距离」的一种方式,特使是在下雨天。



万科·天空之城的地铁人流疏散路网规划


3rd

 

通常,TOD 项目都有购物中心和写字楼;更大一点的,会有住宅甚至公园。

 

如果是几家地产商分别开发的,大家各自为政,很难实现步行路线的优化交融。比如我盖的写字楼,不小心挡住你的住宅业主到地铁站的去路,那我也不会理你。

 

但是,通常情况下,政府又不太敢把地铁站边上的一整片土地都交给一家开发商,怕他囤地;另外,对于政府来说,当然是切成一小块一小块卖,竞争充分,土地出让金才会更高。

 

但有一种情况例外:每条地铁都需要一个地下检修站,而且占地不小。这样就有可能形成一个规模颇大的上盖综合体项目。上海 17 号线徐盈路站的万科·天空之城,就是这样一个项目,因为规模够大,所以政府在这里规划了购物中心、写字楼、住宅、公园和幼儿园等等,全部交给万科开发。

 

准确说,土地原本是上海地铁的(即「申通资产」),总建筑面积约 45 平米,现在和万科一起进行股权合作,由万科来操盘。



万科·天空之城的三轴规划:绿轴、水轴和光轴


实际上,「万科·天空之城」就是一座微型城市。或者说,它是一个标准的开放式社区,除了住宅组团有围墙进行封闭,其他一切场所全部打开。特别是中间那个 SOHO 组团,由于不设围墙(安防退至楼宇门禁),就可以形成一个不小的公园。不管你是住在这里的,还是路过逛商场的,抑或是在写字楼里上班的,都可以在这个处在楼盘中心的公园里散个步,聊个天,或者喝杯咖啡谈个恋爱。

 

为什么要开放?其实大家都知道,开放更容易形成街区的活力。为了确保这种理论上的活力能够变成现实,「万科·天空之城」的整个购物中心都不分割销售,包括商业街上的那些 BLOCK 小楼也全部自持——你懂的,很多购物中心的外挂商业街,在卖的时候可以吹出很高的租金回报率,但交付之后鲜有人租用开店,或者开成一波乱七八糟的店铺,因为没有统一招商和运营。

 

这样,当业主从自家楼下走到地铁站,才能经过一条有活力的商业街,而不是一段死气沉沉的路。

 

至于那段高线公园,对于这个开放式社区来说同样意义非凡:住宅业主可以坐在自家客厅,从窗中往下眺望,看高线公园上绿荫中的人来人往,但他们进不了你的住宅区。这才是城市,而不是静悄悄的郊区。

 

还记得今年中央城市工作会议的那份配套文件吗?它所倡导的开放式社区,「万科·天空之城」差不多做了一个经典的示范。



斜架在
万科·天空之城的一段高线公园


4th

 

实际上,万科在做这个项目时,把东京的一个 TOD 项目翻了个底朝天。

 

那个项目叫做「二子玉川 RISE」,2015 年刚刚建成的。它跟万科·天空之城非常像——准确点,应该反过来说。

 

「二子玉川 RISE」高层住宅的单价,跟二三十公里外的东京闹市区相比,相差无几。但是,很多东京人还是很喜欢住到二子玉川。它不再是东京之外的一个小镇,而是东京的一个区域中心。

 

以现在上海的发展势头,「万科·天空之城」所在的徐盈路站,也就是通常所说的徐泾这个地方,恐怕也不会例外。


▲东京TOD项目:「二子玉川RISE」


实际上,拿它跟东京的二子玉川做比较也不是很恰当,它离虹桥枢纽实在太近了,或者说,它根本就是虹桥商务区的一部分。今年年底前,虹桥商务区内预计有 352 栋楼宇将建设基本完成,入驻企业超过 1000 家;三年之内,预计将吸引近 3000 家企业入驻,约 10 万白领在此办公。

 

在徐盈路站和虹桥火车站之间,还隔着一个国家会展中心站。这个花瓣形的国家会展中心,从建筑体量上来说是个超级巨无霸,据说,从开馆至今,只有两天是没有展览的空档期。

 

实际上,像万科·天空之城这样的楼盘,根本不需要花什么心思,也能卖得不错。毕竟,它离虹桥枢纽太近了,中间就隔着两个地铁站而已,这条 17 号线,2018 年上半年就会开通,现在就已经可以看到车站的主体结构了。即使是到静安寺,中间也就隔着 10 个地铁站左右。

 

但是,万科是有野心的。他们的算盘是这样打的:中国正在迎来大规模的地铁时代,TOD 项目会像雨后春笋一般涌现,光是上海就有 20 多条地铁线,理论上每条线都会有一个万科·天空之城这样的项目;只要把「万科·天空之城」变成标杆,就可以大幅增加以后拿此类项目的筹码。



▲花瓣形的国家会展中心与万科·天空之城


5th

 

法国思想家罗兰·巴特在那本关于日本的著作《符号帝国》中说,市中心的形成有五种方式,即精神性(教堂为代表)、权力性(政府机关为代表)、金融性(银行为代表)、商业性(百货商店为代表)和言语性(带林荫道和咖啡馆的广场为代表)。

 

罗兰·巴特这本书写得比较早,是 1970 年,但他的说法至今有效,只是「精神性(教堂为代表)」已经成为过去时,况且这种模式中国从来就不曾发生过;

 

「权力性(政府机关为代表)」正在越来越弱,过去确实是政府在哪里办公哪里就会是市中心,但现在不一样了;

 

如今,「金融性」「商业性」和「言语性」被地铁混合起来了,现在是地铁造就市中心的时代。

 

地铁时代,来得比我们想象得还要汹涌。据 2016 6 月中国轨道交通展览会的数据,目前我国在建的城市轨道交通线路总长 4448 公里,现在的运营线路总长 3618 公里,加起来超过 8000 公里。

 

现在,还只有 26 个城市有地铁;到 2020 年,至少将有 50 个城市。未来,还将有更多三四线城市也能建地铁。是的,地铁不是有钱就能建的,它需要审批。几个月前,国家发改委刚刚下调了建地铁的申报条件:从城区人口达 300 万人以上,下调至城区人口达 150 万人以上。

 

建地铁变得越来越容易了,地铁盘也必将越来越多,但是,真正值得称道的,现在还不多。这就是我们格外关注「万科·天空之城」的一个原因。



万科·天空之城住宅效果图


即使在上海,好几年前它的地铁公里数总长就已经是世界第一,像「万科·天空之城」这样的项目也很少见。目前上海的 TOD 项目主要是商业,即使有住宅也是比例很低(没跟地铁站结合开发的那些住宅楼盘除外)。


简而言之,这是一个复合了纽约高线公园与东京「二子玉川 RISE」的经典项目。如果我们把纽约高线公园和它所带动的沿线二三十个项目开发视为一个整体,那么它已经超越了我们通常所理解的「城市综合体」,或许我们可以称之为「城市共同体」。与纽约高线公园不同的是,「万科·天空之城」因地铁而生,是一个基于 TOD 模式的「城市共同体」。


城市的命运,就是你的命运。如果你对房子有兴趣,那么「万科·天空之城」就是一个值得了解的项目,即使你不在上海,无论你是购房者还是地产商。

 

因为,这是未来的趋势。

 


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